въпроси за прехвърляне на части от ЕС

[shtipkov]

Здравейте,
живея в стар блок с 4 входа. имаме проблем с покрива и предстои основен ремонт. в тези трудни време е почти непосилна задача да се събере необходимата сума от всички собственици. въпросите ми са следните:
1. възможно ли е прехвърлянето на части от ЕС на тези собственици, които не желаят да плащат? един вид тяхните части от тавана да стават моя собственост и аз поема сумата по ремонта. всяка информация ще ми е полезна.
2. тъй като всеки собственик има %-ти от общата таванска част, как може да стане точното определяне на тези части? логично е всеки вход да е собственик (неговите обитатели) на покрива над главите им. може ли на по-късен етап евентуално собственици от другите входове да предяват претенции към тавана над нашите апартаменти ?
3. и последният въпрос ми е от гледната точка на Управител. ако не мога да събера парите, според закона мога да настоявам за неотложен ремонт от страна на общината, който тя ще заплати и след това ще си търси парите от собствениците, нали правилно го тълкувам ? тя, как ще ги сметне тези суми ... като се има предвид точка 2. от моя пост. може да се окаже, че сумата от % дял от тавана не покриват цялата площ над нашите апартаменти ?!? от нас ли ще си търси парите или от другите собственици в блока ?!?
Благодаря Ви за вниманието.

[trando58]

Не се разбира съвсем добре от въпросът Ви,за покривно пространство ли говорите за тавански помещения ,или и за двете. Ако искате да придобивате части от покрива на други собственици,за какво Ви е?Щъркели ли ще развъждате там?Ако става въпрос за тавански помещения - забравете! Ако имате в сградата не отделни помещения,а общо подпокривно пространство,то също не може да се дели или прехвърля,затова са наречени идеални части,как да се използват общите части е в прерогативите на ОС. Пишете,че "предстои ремонт"това значи ли,че сте имали ОС и е взето решение за ремонт на покрива? Самият ремонт трябва да се охарактеризира какъв е,дали е спешен,необходим или полезен.ОС не може да откаже спешен или необходим ремонт,полезният ремонт изисква общо взето съгласието на 3/4 от собствениците. Не виждам и за какви претенции от страна на собствениците от другите ЕС(входове) може да има.Ако покрива на цялата сграда се нуждае от основен ремонт,може да инициирате общо събрание почл.18 от ЗУЕС на четирите ЕС в сградата и да предложите да се извърши общ ремонт,така можете да получите и отстъпка от фирмата изпълнител.Но ако другите не искат ,направете си ремонта само на вашата ЕС. Ще си измерите от калкан до калкан размерите на Вашата част и правите покритието само там.При мен лично се случи същото,само дето ние сме два входа.Другите не искаха и аз направих само на нашата част.Що се отнася до това,че някой не щял да плаща,едно е да не искаш да платиш,друго е да не можеш да платиш.При констатирана нужда от основен ремонт и взето решение на ОС на ЕС,всеки собственик е длъжен да заплати неговата част от общите части (покрив) като процентно изражение на притежаваният от него основен имот.Тука не мога да Ви разбера за какви разминавания в % можело да се получи и как да се изчислявало сумите на всеки. Ако покривната част е примерно 200кв.м това се явява 100% общи части,различните собственици дължат различен процент пари,съобразно големината на апартаментите им.Примерно имате апартаменти от 90,75,60кв.м всеки собственик ще поеме процент от общата сума.Сборът на процентите на различните собствености,трябва да бъде също 100%Всичко е проста аритметика.
Колкото до трудностите за набиране на средствата за ремонта,е въпрос на разбирателство,може някой,който е по-заможен,да даде повече средства,а да бъде освободен от месечни вноски и обратно мес.вноски на този който е внесъл по-малко от необходимото,да му се увеличат.Или ако имате банкова сметка,да поискате заем от банката,но там ще трябват гаранции. Но ако някой откаже въобще да плаща,му обяснете,че ще се снабдите с изпълнителен лист по чл.410 от ГПК и после ще трябва да плаща сума ти съдебни разходи. За вариантът с Общината не Ви съветвам,процедурата ще отнеме време,тичане и ремонтът Ви ще излезе накрая двойно по-скъп.

[toni_sf]

За да придобиете собственоста ,така както сте изложили в темата е необходимо да я изкупите от всеки собственик или да Ви я прехвърлят на Ваше име.Но и не мисля ,че това ще стане защото взимате голям процент за гласове при свикване на ОС и много ще пречите за взимане на радикални решения от ОС.

[shtipkov]

така, първо искам да благодаря и на двама Ви за бързите отговори. искам да Ви кажа, че ми бяха много полезни.
@trando58
1. искам да откупя точно таванската част от ЕС на част от другите собственици, която както вие казахте не е отделена на помещения, а е като част от общото покривно пространство. сега разбирам, че това не е възможно.
2. не желая да коментирам отношенията между различните собственици и прочие ... предполагам Ви е ясно, колко са сложни те и как всеки дърпа каруцата в собствена посока.
3. относно онази аритметика .. ето откъде идва "проблема". примерно имаме 4 входа с еднаква таванска площ над всеки вход. приемаме, че всички апартаменти за с еднаква квадратура и следователно притежават еднаква част от общото покривно пространство. а сега да приемем, че в единият вход има 3 апартамента повече. това математически значи че собствениците от този вход имат част с по-голяма площ от тази над тяхния вход т.е. те автоматично навлизат в другите 3 входа. както и да е това не е толкова важно. разбрах основните неща във вашето изложение.

Сега последен въпрос: В част от нотариалните актове има изписани, колко процента от ЕС притежава всеки апартамент, не трябва ли на тази база да стане процентното преразпределение на разходите и след това на таванска площ ?!?

[trando58]

Do tony_sf
Много те моля да не объркваш човека. Как ще изкупи общите части на други съсобственици? За да се сдобие с техните общи части,трябва да им купи и апартаментите. Общите части са ИДЕАЛНИ части те нямат граници,защото по закон не могат да се делят.Е как си представяш тогава някой да издаде акт за собственост на нещо което няма граници.Целта на питащият явно си личи,той е имал идея да плати по-голяма част от ремонта на покрива и с/у това да придобие собственост в/у част от подпокривното пространство. Но понеже както му обясних,че това не може да стане,му подсказах,че може да използва част от него за свои нужди,възмездно или безвъзмездно с решение на ОС на ЕС.

[trando58]

До shtipkov
Подвеждате се по грешна логика. Не е възможно при еднаквост на партаментите в 4-те ЕС в едината от тях да има три повече,това значи тази ЕС да има един етаж повече.Няма значение дали апатраментите са еднотипни или не,при равен брой етажи и при еднаквост на архитектурата т.е. еднакви по големина входове,вътрешното пространство,кубатурата е еднакво за 4ЕС.В едната може да има 10 ап. по 140 кв.,а в другата 20 апартамента по 70 кв. При първият случай собствениците ще имат по 10% от общите части,а при втория по 5% и в двата случая сборът от % е равен на 100%. Така,че по тази логика и четирите ЕС имат еднакви по големина общи части и от покрива. Примерът ми е чисто хипотетичен,но се надявам да сте разбрали същността.
Колкото до разпределението на средствата необходими за ремонта на покрива,разбира се ,че всеки собственик ще участва в ремонта със средства пропорционални на % собственост в/у общите части.Тука пак усещам някакво объркване от Ваша страна,затова също ще използвам един хип.пример.
Имате във Вашата ЕС 16 апартамента,8 големи,4 средни и 4 малки. 8-те големи,примерно имат по 7% от об.части,средните 4 по 6% и малките 5%. Общо 100% В случая имаме ремонт на покрив който е общ за всички,но дяловете собственост са различни! И естествено този който има 7% общи части,е длъжен да плати повече от този който има 5%.Прост пример: Ремонтът възлиза на 5000лв. Тези собственици с 7% заплащат сумарно по 350лв. С 6% по 300 и другите по 250лв.Сега ясно ли ви е? Същата формула се използва за изчисляване на дължими суми при каквито и да е други ремонт,може да е стълбише ,обща маза,коридори и т.н.Всяка една такава обща част,сама за себе си съдържа 100% от собствеността на всички собственици,разпределен според % зависещ от големината на основният имот.
Дано да съм помогнал.

[wladi]

ВСИЧКО КОЕТО ЖЕЛАЕТЕ МОЖЕ. С изключение на идеята да накарате Общината да Ви ремонтира покрива.

Принципно вариантите са два в зависимост от това чия е земята:

1. ОС може да вземе решение да продаде правото на строеж на мансарден етаж в подпокривното пространство на един, или на няколко лица от живущите в ЕС и дори на трети лица. ВАЖНО - ЕС следва да е собственик и на земята. Заплащането може да бъде частично в пари и задължението да се ремонтира трайно покрива, който след това по неволя винаги ще се подържа от живущите в този тавански етаж. Преминава се през проект, РС и т.н. по ЗУТ.

2. ЕС няма земя. Тогава ОС взима решение за преустройство на подпокривното пространство в складови помещения. Пак проект, като се оформят помещения приблизително отговарящи на % ИЧ. Частично и/или пълно изпълнение на проекта и сделки с така оформените помещения между членовете на ЕС. Важно при сделките ще имате проблем с АКадастъра, но има начин.

[toni_sf]

Do tony_sf
Много те моля да не объркваш човека. Как ще изкупи общите части на други съсобственици? За да се сдобие с техните общи части,трябва да им купи и апартаментите. Общите части са ИДЕАЛНИ части те нямат граници,защото по закон не могат да се делят.Е как си представяш тогава някой да издаде акт за собственост на нещо което няма граници.Целта на питащият явно си личи,той е имал идея да плати по-голяма част от ремонта на покрива и с/у това да придобие собственост в/у част от подпокривното пространство. Но понеже както му обясних,че това не може да стане,му подсказах,че може да използва част от него за свои нужди,възмездно или безвъзмездно с решение на ОС на ЕС.

Извинявай за репликата но има начини как да стане ,единствено после за съжаление ,ако някой от собствениците реши да си продаде апартамента ,няма да може без негово разрешение.

[shtipkov]

отнови изказвам благодарности на всички Ви.
много ми помогнахте, ще взема да прочета малко и тогава пак ще питам, ако не ми е ясна материята (а тя 100% няма да ми е ясна ...) или направо може да се консултирам с адвокат.
@trando58 не желая да влизам в спор с Вас, но моля не ми обяснявайте математика и прочие науки. аз с тях проблем нямам, имам проблем с хора, който не ги владеят, а се опитват да ги прилагат. въпросите ми относно %-ното разпределение на общите части от ЕС са по-скоро практически, а вашите отговори за теоретични. ще ви дам прост пример: във входа в който живея има 3 типа апартаменти, както вие описахте - малки, средни и големи, като на последния етаж апартаментите имат и балкони. последният етаж го отписваме от сметката, НЯМА два еднотипни апартамента (с еднаква квадратура), които да имат еднакви проценти. и както казах не желая да споря с вас и не търся отговор на този въпрос в момента.
Тримата ми помогнахте много, за което ви благодаря.

[trando58]

До tony_sf
Извинявай за репликата: Защо някой, после да не може да си продаде апартамента и без съгласието на кого и защо?Моля обясни.

[trando58]

До shipkov
"Сега последен въпрос: В част от нотариалните актове има изписани, колко процента от ЕС притежава всеки апартамент, не трябва ли на тази база да стане процентното преразпределение на разходите и след това на таванска площ ?!?"

Поставихте допълнителен въпрос и аз се опитах да Ви отговоря според моето виждане на нещата.Не виждам тука място за спор,защото Вие не опонирате с друго мнение. Отношение по Вашият казус повече няма да вземам,каквото е и Вашето желание.

[wladi]

Do tony_sf
Много те моля да не объркваш човека. Как ще изкупи общите части на други съсобственици? :shock: За да се сдобие с техните общи части,трябва да им купи и апартаментите. Общите части са ИДЕАЛНИ части те нямат граници,защото по закон не могат да се делят. ................. Но понеже както му обясних,че това не може да стане,му подсказах,че може да използва част от него за свои нужди,възмездно или безвъзмездно с решение на ОС на ЕС.

Извинявай за репликата но има начини как да стане ,единствено после за съжаление ,ако някой от собствениците реши да си продаде апартамента ,няма да може без негово разрешение.

Първом за позването, което предлагате, за това проблема също е ясен - общото събрание взима такова решение и предоставя да се ползва.

Що се отнася до изкупуване на общи части - НЕ е ставало дума за това, а първом за легитимно решение на ОС с което общото помещение подпокривно пространство се поделя и преобразува в складови и/или други помещения. После след изпълнението на проекта се отваря бъдеща възможност за прехвърляне.

Неколкократно съм продавал само мазета или тавани отделно от апартаментите но само между членовете на ЕС.

[trando58]

До vladi
Не ми се занимава повече стази тема,но ще Ви отговоря и на Вас.

"1. възможно ли е прехвърлянето на части от ЕС на тези собственици, които не желаят да плащат? един вид тяхните части от тавана да стават моя собственост и аз поема сумата по ремонта."

Това е конкретният въпрос на питащият shtipkov

"Ako имате в сградата не отделни помещения,а общо подпокривно пространство,то също не може да се дели или прехвърля,затова са наречени идеални части"и т.н.

Това е моят отговор на така зададеният въпрос и той е за начинът по който се търси възможност за придобиване на собственост в случая.

От друга страна вече, Вие давате пример,по какъв начин това би могло да стане.
Но дори и теоритично да сте прав,защо не казвате през какъв АД трябва да се мине за да се осъществи това?
При положение,че ЕС реши да продава цялото подпокривно пространство(при собственост на земята) ,трябва да е със съгласието на 100% от собствениците,което си е първата трудност.Оттам нататък следват десетки процедури касаещи десетки инстанции,ако е за статут за живеене(за какво друго?) отговаря ли на изискванията на пожарната,строителен контрол,може ли да се прекара В и К инсталация и мръсен канал,Ел.инсталация и т.н. Това значи да се правят допълнителни нови скици към основната на ЕС със съответните промени.Юридически куповачът(те) на е етажа се явяват нови собственици в ЕС и придобиват автоматично и % от идеалните части на сградата,което води до корекция в нотариалните актове на всички собственици на ЕС. Да не говорим,че от там нататък идва ред на прословутият "кадастър" с последното си издание и свързаните с него перипетии.

При вариантът с разделяне на общата площ,на отделни спомагателни помещения със статут на складове,нещата са общо взето същите дори и по-сложни.В смисъл,че всички собственици трябва да са съгласни,да се изтръшкат сума ти и пари за експертизи ,право на строеж и т.н. и т.н. Бих се учудил на такова единодушие. Но както казвате Вие "Каквото не сте поискали,това не сте направили" Наистина в нашата държава на чудесата,това за което говорим, е най-малкият казус.

[wladi]

ОК напълно съгласен.