И пак ще има изпити за магистрати!

[leksa]

Колеги, на коя страница е гражданския казус, който коментирате?
Моля за линк,ако не ви затруднявам

[ednaotvsicki]

След като ищецът навежда предмет на иска - сключване на окончателен договор, се преценява предпоставките за това - наличие на предварителен договор, а в случая с даденото в казуса за уговорките на страните са налице съществените условия на договора за продажба - вещта и цената, съгласието на страните в писмена форма, която пък е необходимата форма на предварителиня договор за продажба на недвижим имот-тоест има валидно сключен предварителен договор. Има практика, че дори и без да е налице изрична уговорка в смисъл за задължаване на страните за сключване на окончателен договор е налице предварителен договор. Още повече и правилото (пак и от практиката подкрепено), че при нищожна продажба на недвижим имот поради липса на форма може да е налице валиден предварителен договор за продажба, ако същият съдържа съществените условия на окончателния, закрепени в необходимата в случая писмена форма.
По-късно мога да се подкрепя и със съдеб. практика.

[gega]

Това се нарича конвертиране!

[mariam]

Необходимо ли е съгласието на съпругата за сключването на предварителния договор,щом за разпореждане с недвижим имот СИО се изисква такова

[mariam]

Необходимо ли е съгласието на съпругата за сключването на предварителния договор,щом за разпореждане с недвижим имот СИО се изисква такова

И още нещо.Какъв е смисълът на това съдът да уважи иска по чл19 след като съпругата може в 6 месечен срок от обявяването на предварителния договор за окончателен да го атакува?А това, че тя не е съгласна с продажбата е видно

[mariam]

Колеги, моля,изкоментирайте мнението ми, за да знам правилно ли разсъждавам

[portokal]

Мариам, и за предварителния договор е необходимо съгласието на съпруга. Иначе не би трябвало договорът да се обявява за окончателен.

[mariam]

Точно това казвам и аз Липсата на съгласие от съпруга и за предварителния договор го прави нищожен(или унищожаем)Затова мисля,че съда няма да уважи иска по чл19,а не защото е предявен за половината от имота

[n_ikito]

Практиката не е еднозначна.

[portokal]

Липсата на съгласие от съпруга и за предварителния договор го прави нищожен(или унищожаем)

Не мисля, че го прави нищожен или унищожаем. Прави го обаче неизпълняем (ако има такава дума).

Казуса го четох, но го позабравих, после ще го погледна пак. Едната втора нали беше заради брата на продавача, не заради съпругата?
Иначе и аз не виждам проблем да се обяви за окончателен само за 1/2, ако купувачът така поиска. Когато не става дума за СИО. В случая имаме съсобственик брат.
Ако купувачът е поискал обявяване на д-ра за окончателен за целия имот обаче... На пръв поглед пак няма проблем, по причините, които колегата по-горе е изложил, но купувача може да не го устройва едната втора. Да предпочита всичко или нищо. На него му се дължи цял имот, а получава половин - нали уж не можем да задължим кредитора да получи частично изпълнение против волята си? Така че по-скоро ми се струва, че не може.

[mariam]

А колкото до това има ли право на задържане мисля,че трябва да се приложат правилата за недобросъвестен владелец Предварителния договор не е основание,годно да го направи собственик В случая ще се приложат чл71 и 72 ЗС

[mariam]

Купувача сам предлага да се уважи иска му за половината имот А по време на сключване на предварителния договор имота е СИО И след като закона предвижда разпореждането с недвижимо имущество СИО да става съвместно от двамата съпрузи не виждам как и предварителен договор за покупко продажба няма да е недействителен щом липсва съгласието на единия съпруг Ако съда уважи иска за сключване на окончателния договор, то съпругата може да иска отмяната му

[portokal]

не виждам как и предварителен договор за покупко продажба няма да е недействителен щом липсва съгласието на единия съпруг

Ами ако го разглеждаме като обещание на договарящия съпруг да прехвърли имота - той си знае как? Дали ще кандърдисва половинката си, дали ще установява, че имотът е лично негов (без принос)... Предварителният договор все пак не е прехвърляне на собственост, той е само обещание за действия, които ще доведат до прехвърлянето и. От тая гледна точка не виждам пречка, съответно не виждам и причина да го смятаме за недействителен.

Колкото до обявяването за окончателен - съдът не бива да го обявява за окончателен, ако не са налице условията (и съгласията), които трябва да са налице и пред нотариус, пред който би се сключил окончателен договор. А окончателен договор наистина без другия съпруг не може да се сключи, затова мисля така и за иска по чл. 19.

[aa123]

и аз така разсъждавам-по отношение на предварителния договор

[mariam]

Нещо не мога да разбера Нали щом окончателния договор ще е недействителен без съгласието на единия съпруг как тогава предварителния няма да е Може би няма да е нищожен,но унищожаем-да Говоря за конкретния случай както е представен в казуса Моля,отговорете,че от много разсъждаване взех съвсем да се обърквам Не знам за вас,но аз покрай този казус нещо не мога да се концентрирам и все около него се въртя

[n_ikito]

Не трябва да се обвързват предварителният и евентуалният договор за прехвърляне на собственност. Нямат почти нищо общо. Единият е с облигационен, а другият с вещен характер и т.н.

[ednaotvsicki]

Съгласно чл.70, ал.3 от ЗС, когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, владелецът има правата по чл. 71 и 72. А в случая владението е предадено. Чл.72, ал.3 дава право на добросъвестния владелец да задържи вещта до заплащане на подобренията и разноските.

[ednaotvsicki]

На плоскостта на нашия казус вижте това решение на ВКС:
РЕШЕНИЕ ПО ГР. Д. № 138/2005 Г., ІІ ГО НА ВКС
"....Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД от Маргарита Д. от гр. София срещу Богдана Д. и Атанас Г. - починал в хода на процеса и при условията на чл. 120 ГПК на неговото място са конституирани неговите законни наследници Даниел А. и Лукреция А., всичките от гр. София, за обявяване за окончателен на сключения между Богдана Д. лично и като пълномощник на съпруга си Атанас Г. от една страна и Маргарита Д. от друга предварителен договор на 19.12.1996 г. за продажба на недвижим имот - апартамент № 90, на цена 13 000 щ.д. С обжалваното решение е оставено в сила първоинстанционното решение, с което предявеният иск е отхвърлен като неоснователен.
За да отхвърли иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът е приел, че при сключване на предварителния договор процесният апартамент е притежаван от Богдана и Атанас Д. при условията на особената бездялова съсобственост, уредена в чл. 19 СК като разпореждането с такава собственост при режим на съпружеска имуществена общност /СИО/ не може да стане при други условия освен при визираните в чл. 22, ал. 2 СК съвместно от двамата съпрузи, поради което сделката, извършена само от единия съпруг е недействителна. И тъй като по делото не е установено, че Атанас Д. е дал съгласие за отчуждаване на процесния имот като даденото от негово име съгласие без надлежно учредена представителна власт не поражда действие, следва извода, че ответницата Богдана Д. е изявила еднолично воля за отчуждаване на вещ под режим на СИО, което прави сделката недействителна и тъй като от нищожните волеизявления не възникват субективни права предявеният иск от касаторката ищца за съдебно установяване и осъществяване на такова право е неоснователен и следва да се отхвърли.
Този извод на въззивния съд е незаконосъобразен.
Със сключения на 19.12.1996 г. предварителен договор, ответницата Богдана Д. лично и като пълномощник на съпруга си Атанас Д., обещала да продаде на ищцата Маргарита Д. процесния апартамент в гр. София, представляващ семейна общност, за сумата от 13 000 щ.д. Безспорно е, че купувачката е влязла във владение на имота на 19.12.1996 г. и е платила 5600 щ.д. от цената, като е уговорено остатъкът от 7400 щ.д. да бъде платен до датата на издаването на нотариалния акт - 01.12.1997 г. Договорът е подписан от обещателката Богдана Д. и от приемателката на имота Маргарита Д. Установено е, че към 17.09.1997 г. ищцата е заплатила на ответницата сумата общо от 8734 щ.д. и 415 герм. марки/ в т.ч. и 5600 щ.д. капаро при подписване на договора/. По делото не е представено пълномощно, дадено от Атанас Д. на съпругата му Богдана Д. за продажба на процесния имот при спазване на изискванията на чл. 37 ЗЗД, което е в тежест на касаторката-ищца. Установено е, че Атанас Д. е починал на 22.12.1999 г. в хода на процеса пред първата инстанция и оставил за законни наследници съпругата си Богдана Д. и децата си Лукреция и Даниел, конституирани като ответници. Със смъртта му е прекратен бракът му с Богдана Д. /чл. 94 СК/ и семейната имуществена общност е прекратена /чл. 26, ал. 1 СК/ като при прекратяването й дяловете на съпрузите са равни /чл. 27 СК/.
Предварителният договор за продажба на недвижим имот има облигационно, а не вещнопрехвърлително действие. Разпоредителната сделка, с която се прехвърля собствеността върху недвижимия имот се осъществява с решението на съда за обявяване за окончателен на предварителния договор, с който единствено е поето задължение за сключване на окончателен договор - обещание за продажба. Правни последици поражда окончателния договор, а не предварителния, който няма транслативно действие, поради което преценка за валидността на договора следва да се прави към постановяване на решението за обявяването му за окончателен. В случая предварителният договор съдържа всички съществени елементи на окончателния, в т.ч. и продажната цена - 13 000 щ.д. и за начина на плащането. Имотът, предмет на договора към момента на сключването му е бил СИО на обещателката и съпругът й Атанас Д. и е подписан от нея без данни той да е бил съгласен /чл. 22, ал. 2 СК/, но този договор не е недействителен при условията на абсолютна нищожност, така както е приел въззивният съд, а се касае за относителна и висяща/приживе на съпруга/ недействителност на предварителния договор, който обвързва страните, които са го сключили, но не поражда действие за другия съпруг - собственик и може да бъде санирана с последващо даване на съгласие от него. В случая това е изключено, тъй като съпругът е починал, СИО е прекратена и се е трансформирала в обикновена съсобственост като дяловете на съпрузите са равни. В тази връзка процесният предварителен договор е валиден по отношение на 1/2 идеална част от апартамента, собственост на обещателката и за тази част е породил своето правно действие. Същият не е развален, тъй като не са налице хипотезите на чл. 87, ал. 2 ЗЗД, а именно изпълнението да е станало невъзможно изцяло или отчасти, поради забава на длъжника, да е станало безполезно или задължението да е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време като отправената нотариална покана за развалянето му от ответницата до ищцата е на 12.06.1998 г. /исковата молба е депозирана на същата дата/, без данни кога е получена от последната. Установено е, че към този момент приемателката на имота е платила повече от половината от уговорената цена на апартамента /13 000 щ.д./ и договорът е валиден за идеална част от него. За останалата идеална част от него, собственост на ответниците като правоприемници на починалия Атанас Д., поради липса на пълномощно и съгласие, договорът не е породил правно действие.
Видно от изложеното, страните са обвързани от валиден предварителен договор за 1/2 идеална част от обещания недвижим имот, собственост на обещателката /нотариален акт № 158/1993 г. на софийския нотариус/, страните са български граждани, поради което искът за обявяване на предварителния договор за тази част от имота за окончателен, следва да бъде уважен със законните последици.
По изложените съображения, като незаконосъобразно в посочената част обжалваното решение следва да се отмени и вместо това по реда на чл. 218ж, ал. 1 ГПК, да се постанови ново решение за уважаване на иска по чл. 19 ал. 3 ЗЗД в тази част....."

[kontrol]

Загледах се в това, последното решение и ми е неясно.
Хубаво, СИО няма вече. Предварителният договор винаги е бил валиден.

Обаче след като съпругът е починал имаме все още съсобственост с наследниците му.
Съгл. чл. 298 ГПК съдът трябва да провери за наличието на предпоставките за прехвърляне по нотариален ред.
Съгл. чл. 33 ЗС е необходима декларация от новите съсобственици.

Ясно е, че няма такава. Е как тогава продаваме (обяваваме за сключен)?

[mariam]

Но при това положение би трябвало съдът да уважи и двата иска-и този по чл19,и този по чл108 По чл19-за половината от наследения имот,по чл108 за останалата част Но нещо пак не ми се връзва В цитираното решение става въпрос за липса на съгласие от страна на починалия съпруг, а тук такова липсва от страна на преживелия След като за окончателния договор се изисква съгласието и на двамата той ще може да бъде атакуван от всеки от съпрузите,който не е съгласен-както е в нашия случай-от преживелия Починалия съпруг няма как да оспори сделката При завеждане на иска имота вече не е СИО, налице е обикновена съсобственост-между съпругата и сина и всеки от тях може да се разпорежда с дела си без да е необходимо съгласието на другия Предварителния договор не поражда действие за съпругата и тя може да се позове на неговата висяща недействителност и да иска унищожаването му И затова мисля,че съда не трябва да уважи иска по чл19