forum.lex.bg

Здравейте,

Моля да си дадете мнението по следният казус :
Притежавам апартамент на първи етаж, над магазини. От двете страни има тераси, които се явяват покриви на магазините и са изнесени напред. Исках да направя навеси над тези тераси, за да станат използваеми и да не се трупат боклуци. Затова взех съгласието на съседите с общо събрание, направих инвестиционен проект и го предадох в общината. На базата на тези документи от общината ми издадоха разрешение за строеж.
Същевременно след като построих навесите някой от съседите е подал жалба в общината за незаконен строеж.
Тук идва интересното. От общината се обадиха и казаха, че част от терасата се водела общи части ( достъп до тези тераси има само през апартамента ) и ще отменят разрешението за строеж.
Дайте идея как мога да се защитя в случая.

А защо в общината са решили, че "част от терасата се води обща част"? Вижте си какво пише в документа Ви за собственост. Възможно е да сте направили навес над някой покрив, а не над Ваша тераса.

Това, че има достъп от апартамента ти до самите тераси, не им пречи те да са част от общи части – например козирки. Освен от собствениците на входа, е трябвало да вземеш съгласие и от собствениците на магазини, защото те са заинтересована страна.
В документацията на жилищната сграда, е посочено какви са тези части. Без да я погледна, ти казвам, че са общи части и са платени от всички собственици на имоти в сградата. В противен случай, площта им щеше да е включена в документа за собственост на твоето жилище и ти щеше да си платил за тях при придобиването му.
Аз ако съм на твоите съседи, бих ти поискал наем за ползването на общите части. Това е най-справедливото решение, защото никой не може да ползва безплатно елементи от чужда собственост.

П.П. В някой жилищни сгради, достъп до покрива има само от апартамента на последния етаж. Но това не го прави собственост на въпросният апартамент.

Аз имам апартамент с избено и таванско помещение. Апартамента ми е с две тераси , които не са описани в нотариалния акт. Това значи ли , че тези тераси са общи части , съответно терасите и на останалите ми съседи ?

Kirile
Не виждам в случая какво общо има това,че имаш маза и таван? А за терасите,пак имам чувството,че има едно неразбиране за тях.Тука в една друга под тема надълго и нашироко се разисква кое е тераса и кое е балкон и каква е разликата м/у тях.Там подробно съм се постарал да обясня каква е тя.Навсякъде терасите са общи части,ако не е настъпило друго правно отношениеПри тебе най-вероятно става въпрос за балкони,които по принцип не се вписват в НА.По принцип терасата представлява покрив,докато балконите нямат такава функция.Понеже случаят е много близо до мой подобен,ще дам пример със апартамента на майка ми.Кооперацията ни строена и завършена 1960г. е на 6ет.На пъвият полуетаж има три нестандартни апартамента.На следващите 2,3,4 ет.има по три апартамента,които са еднакви и на всеки етаж до там и сградата като архитектура е еднаква,представлява грубо казано един куб.На следващият 5ет.където е ап. на майка ми ,нещата се променят,фасадата "хлътва" навътре с 2.5м.Точно тези 2.5м.се явяват тераси които са и покрив над долните апартаменти.По краищата на терасите вървят олуци,чиято цел е да изведат водата от падащ дъжд.Над този етаж има друг тавански,който също е "хлътнал",но с 1.5м.навътре и също се получават общи тераси които вече се явяват и покрив над майка ми.Над него е вече покрива на сградата.Може би е малко трудно да си го представи човек,но е важното да се разбере,че терасата не е БАЛКОН.Терасите са общи части и подлежат на поддръжка от всички собственици в ЕС.Сега ще дам пример и за изключения,пак с апартамента на майка ми.Поради причината,че достъпът до терасата която е пред апартамента на майка ми е също само през същият,още преди да бъде завършена сградата и издадени НА председателят на ЖСК и инвеститора са говорили с баща ми и са му предложили да плати и за квадратурата на терасата като гарантира и поддръжка на олуците по нея.Баща ми имал бол пари платил и сега в НА пише "...антре ,коридор и ТЕРАСА..."Това е записано само в НА на майка ми.Знам го защото всички НА на собствениците са при мен в архив.
Друго се получава при съседите на същият етаж където продължава терасата,но те са в съседна ЖСК (при нас сградата е една с два входа ,но кооперациите са различни)та тези съседи ,не са направили така както е направил баща ми(или не са им предложили)и те си я ползваха като своя десетилетия.Но в един момент продадоха апартамента и новият собственик пост фактум разбира,че терасата е обща и му се наложи да извади 10 000Е за да я закупи от ЕС и да я остъкли.
При случая с основният питащ(не искам да обидя никого),лично аз не съм сигурен,че КОЗИРКАТА,защото това е точно така,може да се впише в графа "тераси".ЛИчно пак на мене ми е много чудно също,защо на някой ще му трябва да вложи толкова средства в навеси отгоре,да губи толкова време по процедури и то само за да не пада от горните етажи боклук в/у козирката и да не се замърсява? Едва ли. Според мене този човек си е правил хубаво сметката в началото да изгради навес,после да спусне един стъклен примерно перпендикуляр надолу и да го усвои.Може не ,че не може.И в закона (не ми се рови сега)е записано,че дадена част от общите части в една ЕС която може да бъде ползвана само от ограничен брой от собствениците,това да може да стане.А как става това вече е много ясно - безвъзмездно или възмездно(наем,покупка)като при покупка се изисква 100% съгласие,много тичане ,много дюкюменти и рушвети и експертизи за носимост.
Като казах "носимост",понеже днес съм в настроение ще ви кажа един виц:
"Вървят по "Дерибасовская" в Одеса две лелки вече на възраст.Навлица,хората едвам се разминават и едната казва на другата"М'чи ти чули,че малко по-нагоре,ей там,паднал един балкон и убил на място един човек.Другата казала"Бре,бре,много станаха балконите,няма откъде един човек да мине спокойно....а какъв бил той?Млад ли или стар? Първата:Незнам,ама казват,че бил евреин.Втората: Бре,бреее..много станаха тези евреи бе,то няма къде един балкон да падне.
Не съм антисемит,просто вицове всякакви и за всекиго.

Терасите са вписани в НА, но площта която пише не е цялата. В НА като съседи от страна на терасите пише - двор. Терасите са целите в плочки, не знам дали част от това може да се води двор ?!
Къде в общината мога да разбера какво се водят терасите и колко точно от площта им е моя собственост ?

Законът какво казва:

57. "Балкон" е открита използваема площ върху конзолна конструкция, издадена пред фасадата на сградата.
58. "Лоджия" е използваема площ, открита от външната си страна и включена в общия обем на сградата.
59. "Тераса" е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена.

18. "Разгъната застроена площ" е сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите, когато са предвидени за жилища, ателиета и кабинети. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.


А дали даден балкон или тераса са ОБЩА ЧАСТ НА СГРАДАТА - ако се явяват ПОКРИВ за долния етаж на сградата, ТОГАВА СА ОБЩА ЧАСТ и НЕ МОГАТ ДА СЕ ПРОДАВАТ, ОТДАВАТ ПОД НАЕМ, ПРЕУСТРОЙВАТ и каквото и да било. Ако не са покрив - тогава са си част от обекта към който принадлежат. Правилата за изключване на даден обект като обща част на сградата също са разписани. Но трябва да се знае, че не на всяка обща част може да бъде променено предназначението и да се изключи от общите части, пък било то и с решение на 100 % от собствениците в сградата... Това обаче е друга тема.

много нови строежи са тип амфитеатрално т.е виж комплексите АЛБЕНА. терасата пред апартамента се явява покрив на стая от долния етаж. така е построена и нашата сграда в софия - Княжево. И съседа под мен прояви при стоежа съответното чувство и многослойно направи хидроизолация на моята тераса. Та въпросът е аз имам тераса - обща част или собственост тераса.

Та въпросът е аз имам тераса - обща част или собственост тераса.

Точно това е! Такава тераса маже да бъде присъединена към апартамента от тересовиден тип "Аблена". Едновременно с това същата тераса е и покрив на сградата по отношение долните етажи. Присъединяването на такава тераса към жилището което обслужва може да стане както с първоначалния проект по който се изгражда сградата, така и с последващ при условията на чл.185 (3) ЗУТ. И в двата случая би следвало нотариуса така да формулира нещата, че присъединяването да не включва онези елементи от конструкциятя на терасата, които технически осигуряват функцията и на покрив, защото той е такъв по отношение долните етажи на сградата, т.е. обща част по смисъла на чл.38 ЗС. Обикновено обаче те не го правят! За яснота, бих им препоръчал едно далечно "Нотариално ръководство" на Кисьов, издадено в 1924 , където точно този казус е обяснен като за първолаци и са дадени примери. Имах късмета в качеството си на високопоставен чиновник през 1986г. да засвоя единият екземпляр от служебната библиотека на община Карнобат. Другият евентуално все още е там. Предполагам, че може да е превърнат в стотинки при някоя акция за събиране на вторични суровини!
В този смисъл предмет на присъединената площ към отделно жилище може да бъде само онзи предмет който по смисъла на §5 т.59. ПР на ЗУТ е ""Тераса...""...открита използваема площ, разположена върху помещения...", но не и топло и хидроизолациите които осигуряват функционирането на тази площ като покрив, а също така и носещата констукция.
За съжаление не чувствам себе си достатъчно уверен, за да преценя как точно следва да се определят разходите по поддържането на тази тераса покрив от гледна точка на ЗЕС.